“낮은 건폐율로 지상 공간 대부분 녹지로 조성되어 있고, 동 간 간격도 넓어 사생활 보호에 유리해요.”
“이 아파트는 대지지분이 다른 단지에 비해 크다 보니 매매가도 높아요”
아파트 분양에서, 부동산 거래에서 심심치 않게 들어봤을 듯한 ‘용적률, 건폐율, 대지지분’ 얘기입니다.
오늘은 용적률, 건폐율, 대지지분에 대해 알아보겠습니다.
용적률, 건폐율, 대지지분은 아파트의 높이와 쾌적성과 연관이 있지만, 부동산의 미래가치를 판단하는 데 결정적인 역할을 하기 때문이에요.
같은 동네, 비슷한 연식의 구축 아파트라도 이 숫자에 따라 가격이 다르게 형성되어 있는 경우를 볼 수 있어요.
재건축, 재개발 시장에 관심이 있다면 용적률과 대지지분, 앞으로 주택을 새롭게 건축하고자 한다면 건폐율, 용적률을 면밀히 살펴야 해요.
■ 용적률이란?
= 대지면적 대비 건물 연면적의 합계
*연면적:건물의 층별 바닥 면적의 총합(지하면적은 제외) 쉽게 말하면 대지에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 확인할 수 있는 수치입니다.
용적률이 높을 경우 건물을 고층으로 지을 수 있고 사업성으로 판단할 때 용적률이 높은 땅일수록 부동산의 가치가 높아요.
예를 들어 대지면적이 100㎡인 땅의 용적률이 200%라고 한다면, 각 층의 바닥면적이 50㎡인 건물을 건축할 경우 최대 4층까지 지을 수 있다는 말입니다.
만약 용적률에 제한이 없다면 토지주는 가능한 한 많이, 높이 집을 지으려고 할 것입니다.
그래서 정부는 용적률을 제한하고 있어요.
용도지역마다 용적률이 달라요.
용적률이 높으면 일반적으로 건물의 층수를 높이 올릴 수 있음을 의미합니다.
■ 용적률이 높으면 무조건 최고?
하지만 높은 용적률은 향후 아파트 재건축 시에 수익성 악화로 돌아오기도 합니다.
아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데요.
이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람들과 나눠야 해서 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구수는 향후 재건축에 있어 지분 확보에 불리하게 작용합니다.
■ 건폐율이란?
= 대지면적 대비 건축면적의 비율입니다.
대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을지 판단하는 기준입니다.
건폐율은 대지 지면에 공터를 확대해 채광, 통풍 등을 확보하고 화재 등에 대비하기 위해 정해 놓은 비율로 건폐율이 낮으면 쾌적한 환경에 거주할 수 있겠죠.
반대로 앞으로 건축물을 짓는다고 한다면 건폐율이 큰 곳이 좋아요.
건물을 넓게 지을 수 있어 효율성이 높아집니다.
건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 내에서 지자체의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있는데요.
땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연한경보전지역에서는 건폐율이 낮습니다.
도시에서는 빌딩이 숲을 이루고 교외로 나갈수로 앞마당이 넓은 전원주택이 존재하는 이유도 건폐율과 밀접한 관련이 있다고 할 수 있어요.
건폐율이 90%에 달해 토지를 최대한 활용할 수 있는 도심의 상업지 땅값이 가장 비싼 이유도 이 때문이죠.
■ 대지지분이란?
= 아파트 전체 단지 면적을 가구 수로 나눈 면적
예를 들어 단일 주택형으로 이루어진 아파트에서 대지면적이 30,000㎡이고 가구 수가 500인 경우 가구당 대지지분은 60㎡가 됩니다.
대지지분은 재건축·재개발 사업지에서 더욱 중요합니다.
대지지분이 많다는 것은 현재 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미하고 이는 곧 사업성과도 연결됩니다.
특히 대지지분에 따라 무상지분율, 추가분담금이 정해지므로 재건축 아파트 거래에서는 눈에 보이는 면적보다 대지지분을 기준으로 시세가 형성되는 편이에요.
따라서, 용적률과 건폐율의 높고 낮음은 건물의 용도와 입지에 따라 장단점이 있어요.
건폐율이 낮으면 토지 위에 건물이 차지하는 비중이 낮아 아파트 동 간 거리가 넉넉한 이점이 있습니다.
동일한 용적률에 아파트를 고층으로 올리는 이유도 이와 무관하지 않습니다.
용적률은 재건축 시 사업성을 평가하는 기준이 됩니다.
재건축을 고려한 아파트라면 용적률이 낮을수록 유리합니다.
개발행위나 건축계획이 있으시다면,
지자체별로 용적률 건폐율을 조례로 달리하고 있으니 확인하는 것이 좋습니다!
이상이에요.