‘빌라왕’같은 전세사기를 예방하려면?

오늘은 '빌라왕'같은 전세사기를 예방하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

전세사기는 부동산 거래 중 발생할 수 있는 사기의 한 형태입니다.

전세사기는 전세금을 돌려주지 않거나, 전세계약의 내용을 속여 전세금을 받는 등의 방법으로 이루어집니다.

 

이는 세입자가 우선변제권을 확보하거나 집의 가치를 정확히 평가하기 어렵게 만듭니다.

 

'빌라왕'이 부동산공인중개사와 짜고 객관적 시세를 속이는 경우도 있었기 때문에 세입자가 우선변제권을 확보하거나 집의 가치를 정확히 평가하기 어렵게 만듭니다.

 

그렇다면, 전세계약을 하면서 보증금 반환을 확보하는 방법은 주로 세 가지로 정리할 수 있습니다.

 

1. 우선변제권 확보 및 가치파악

'우선변제권'을 확보하고 집의 객관적인 가치를 제대로 파악하여 적정한 전세금을 설정하는 것은 전세계약을 진행할 때 매우 중요한 요소입니다.

우선변제권은 전세계약 시 전세금의 변제를 우선적으로 요구할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

전세계약을 통해 전세금을 지불한 후에는 집주인이나 임차인에게서 전세금을 반환받기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.

이런 경우를 대비하여 우선변제권을 통해 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

 

또한, 집의 객관적인 가치를 제대로 파악하여 적정한 전세금을 설정하는 것도 중요합니다.

집의 가치는 위치, 크기, 시세 등 여러 요소에 따라 결정되며, 이를 정확하게 평가하여 전세금을 산정해야 합니다.

 

전세물건을 선택할 때, 해당 집의 매매금액 대비 전세가율을 고려하는 것은 중요합니다.

전세가율은 해당 집의 전세금과 매매금액 간의 비율을 의미합니다.

일반적으로 매매금액 대비 전세가율이 낮을수록 전세보증금을 지키기 어려워지는 경향이 있습니다.

 

예를 들어, 전세가율이 매매금액의 70%인 경우, 전세보증금은 매매금액의 70%에 해당하는 금액이 되며, 이는 비교적 안정적인 수준입니다.

하지만 전세가율이 매매금액의 100%에 가까워진다면, 전세보증금을 온전히 지키기 어려워질 수 있습니다.

따라서 전세물건을 선택할 때에는 해당 집의 전세가율을 시세와 비교하여 적절한 판단을 내리는 것이 중요합니다.

 

 

2. 전세보증보험 가입

주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것입니다.

전세보증보험은 전세계약 시 지불한 전세금을 대신하여 보증해 주는 보험상품으로, 전세계약만료시 집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우 보증보험사가 보증금을 돌려줍니다.

이를 통해 보증금 반환의 안정성을 높일 수 있습니다.

다만, 전세보증보험 가입 시 보험료 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

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3. 전문가의 도움

전세계약을 진행할 때는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

해당 분야의 전문 지식과 경험을 가지고 있으며, 전세계약 시 확인해야 할 사항을 체크하고 필요에 따라 특약사항을 추가하여 보증금 반환을 확보할 수 있도록 도와줍니다.

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이 세 가지 방법을 조합하여 전세계약을 보다 안전하게 진행하고 보증금 반환을 확보하는 것이 좋습니다. 각 상황에 맞게 적절한 방법을 선택하고, 필요한 경우 전문가와 상담하여 원활한 계약 체결을 도모하는 것이 좋습니다.

 

 

■ 전세계약시 확인할 사항은?

전세계약을 진행할 때 등기부등본을 확인하여 근저당이나 압류상황을 반드시 확인하는 것은 매우 중요합니다.

이를 통해 만일의 사태에 대비할 수 있으며, 적절한 대응을 할 수 있습니다.

 

근저당이나 압류상황이 있는 경우, 전세물건을 매입하더라도 해당 부채가 남아있을 수 있으며, 그에 따른 불이익을 받을 수 있습니다.

 

따라서 등기부등본 상태를 확인하여 근저당이나 압류상황이 없는지 검토하는 것이 필요합니다.

또한, 만약 전세가율이 적정하고 등기부등본 상태에 이상이 없는 경우에도, 만일의 사태에 대비하여 적절한 특약을 추가하는 것이 중요합니다.

 

특히 보증금을 보호할 수 있는 대항력에 관한 특약이 필요합니다.

이는 전입신고 익일부터 발생하기 때문에 전입신고 익일까지 등기부등본 상태에 변동이 없어야 함을 명시합니다.

이를 통해 전세계약 이후에도 등기부등본 상태에 변동이 없도록 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

또한, 근저당이 있는 경우 잔금 지급일에 근저당을 말소하는 특약을 추가하는 것도 중요합니다.

이행되지 않을 경우 전세계약은 무효화되고, 지급받은 보증금은 즉시 반환되도록 특약으로 명시합니다.

이를 통해 근저당 해소가 제대로 이루어지지 않을 경우에도 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

전세계약 시 적절한 특약을 추가함으로써, 만일의 상황에 대비하고 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

전세계약 시 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 필요합니다.

 

전세보증금반환보증은 보증보험사를 통해 가입되며, 보증보험사는 보증금 반환에 문제가 발생할 경우, 보증금을 대신 반환해 주는 역할을 합니다.

이를 통해 보증금의 안전성을 보장받을 수 있습니다.

 

전세보증금반환보증에 가입하기 전에는 제한 사항이 있으므로, 전세계약을 하기 전에 미리 확인하는 것이 중요합니다.

가입 가능 여부와 조건에 대해서는 보증보험사와 상담하여 확인해야 합니다.

 

또한, 전세보증금반환보증에 가입한 후에도 확정일자, 전입신고, 점유 상태 등의 조건을 꼭 유지해야 합니다.

보증금 반환을 받기 위해서는 확정일자가 지나야 하며, 전입신고가 완료되어야 합니다.

 

또한, 전세물건을 점유한 상태를 유지해야 보증금 반환에 문제가 없습니다.

짧은 기간이라도 전출을 하거나 짐을 빼서 이사를 하는 경우, 보증기관의 보호를 받을 수 없습니다.

 

따라서 전입신고와 점유 상태를 꼭 유지하는 것이 중요합니다.

만일 이사 등의 이유로 전출하게 된다면, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

즉, 전세보증금반환보증에 가입하고, 확정일자와 전입신고, 점유 상태를 유지함으로써 보증금의 안전성을 확보할 수 있습니다.

 

이상 전세사기를 예방하기 위한 방법을 알아보았습니다.

 

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